¿Se pueden reclamar los gastos de formalización de hipoteca? Guía completa 2024

Si alguna vez has firmado una hipoteca, seguro que te has encontrado con una factura que va más allá del importe del préstamo: los gastos de formalización. Estos gastos pueden suponer una suma considerable y, durante años, han sido motivo de controversia y dudas entre los consumidores. ¿Sabías que en muchos casos es posible reclamar estos gastos? La cuestión de si se pueden reclamar los gastos de formalización de hipoteca sigue siendo una de las consultas más frecuentes en 2024, y entender bien el proceso puede marcar una gran diferencia en tus finanzas personales.

En esta guía completa 2024, te explicaremos qué son exactamente estos gastos, qué dice la ley, quién puede reclamarlos y cómo hacerlo paso a paso. Además, desglosaremos los tipos de gastos que se pueden reclamar, te contaremos los cambios recientes en la normativa y te daremos consejos prácticos para evitar errores comunes. Si te preguntas si puedes recuperar ese dinero y cómo proceder, aquí encontrarás toda la información necesaria para tomar decisiones informadas y aprovechar tus derechos como consumidor.

¿Qué son los gastos de formalización de hipoteca?

Cuando firmamos una hipoteca, no solo pagamos el capital y los intereses, sino que también asumimos una serie de gastos adicionales vinculados a la tramitación y formalización del préstamo. Estos gastos de formalización pueden incluir diferentes conceptos que muchas veces pasan desapercibidos o no se entienden completamente.

Tipos de gastos incluidos

Entre los gastos más comunes se encuentran:

• Gastos de notaría: Costes asociados a la escritura pública de la hipoteca, que certifica el acuerdo ante notario.
• Gastos de registro de la propiedad: Para inscribir la hipoteca en el Registro, garantizando su validez frente a terceros.
• Gestoría: Servicios administrativos que gestionan trámites relacionados con la hipoteca.
• Impuestos: En particular, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que grava la formalización del préstamo.

Estos gastos pueden suponer entre un 1% y un 2% del importe total de la hipoteca, lo que no es una cantidad menor. Por eso, saber qué parte de estos gastos se pueden reclamar es fundamental para evitar pagar de más.

¿Por qué se cobran estos gastos?

Las entidades financieras suelen trasladar estos costes al cliente argumentando que son necesarios para formalizar el préstamo y garantizar la seguridad jurídica. Sin embargo, la realidad es que muchos de estos gastos corresponden a servicios que el banco podría asumir sin repercutirlos íntegramente al consumidor.

Esta práctica ha sido cuestionada judicialmente, ya que algunas cláusulas que imponen estos gastos al consumidor se consideran abusivas. Por ello, entender qué gastos se pueden reclamar y bajo qué condiciones es clave para no aceptar gastos injustificados.

Marco legal y jurisprudencia sobre la reclamación de gastos hipotecarios

El debate sobre la reclamación de los gastos de formalización de hipoteca ha evolucionado mucho en los últimos años, con sentencias y normativas que han sentado precedentes importantes.

Sentencias clave que cambiaron el panorama

Uno de los hitos más importantes fue la sentencia del Tribunal Supremo que estableció que ciertos gastos debían ser compartidos entre banco y cliente. Esto significó que el consumidor no debía asumir la totalidad de los gastos, especialmente los de notaría, registro y gestoría.

Posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea reforzó esta postura, indicando que las cláusulas que obligaban al consumidor a pagar todos los gastos eran abusivas y, por tanto, nulas.

Actualizaciones normativas en 2024

En 2024, la legislación ha seguido adaptándose para proteger mejor al consumidor. Se han aclarado los criterios sobre qué gastos pueden reclamarse y cómo debe proceder el banco en caso de devolución.

Entre las novedades, destaca la simplificación de los trámites para reclamar y la posibilidad de que el consumidor reciba la devolución íntegra de ciertos gastos, incluso en hipotecas firmadas hace varios años.

¿Qué significa esto para ti?

La combinación de jurisprudencia y normativa actual te da una base sólida para plantear reclamaciones si consideras que pagaste gastos indebidos. Sin embargo, cada caso es particular, y conviene analizar la escritura y las condiciones específicas para saber qué gastos son susceptibles de devolución.

¿Quién puede reclamar los gastos de formalización de hipoteca?

No todos los titulares de hipotecas tienen las mismas opciones para reclamar, ya que depende de varios factores relacionados con la fecha de firma, las cláusulas del contrato y el tipo de gastos incluidos.

Hipotecas firmadas antes y después de 2019

Las hipotecas firmadas antes de 2019 son las que más reclamaciones han generado, porque la práctica de cargar todos los gastos al consumidor era más común. Sin embargo, también es posible reclamar en hipotecas posteriores si se detectan cláusulas abusivas o gastos indebidos.

En contratos firmados tras la reforma legislativa, los bancos tienen más obligaciones de transparencia y reparto justo de gastos, lo que facilita la reclamación.

Requisitos para reclamar

Para iniciar una reclamación debes:

• Ser titular de la hipoteca o estar autorizado para actuar en nombre del titular.
• Contar con la escritura original y documentos que acrediten los gastos pagados.
• Revisar que las cláusulas que imponen los gastos no hayan sido modificadas o negociadas posteriormente.
• Verificar que la reclamación se realice dentro del plazo legal, que suele ser de cuatro años desde la firma o desde que se hizo el pago.

¿Y si la hipoteca está cancelada?

Incluso si la hipoteca ya fue cancelada, puedes reclamar los gastos siempre que no haya pasado demasiado tiempo desde la firma o el pago. Muchas personas no saben que conservar la documentación es fundamental para poder ejercer este derecho.

¿Qué gastos se pueden reclamar y cuáles no?

No todos los gastos que pagaste al formalizar tu hipoteca son reclamables. Es importante distinguir cuáles están incluidos en la reclamación para evitar expectativas erróneas.

Gastos reclamables habitualmente

• Gastos de notaría: Se puede reclamar la parte correspondiente a la escritura de la hipoteca, no la de compraventa.
• Gastos de registro: El coste de inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad es reclamable.
• Gastos de gestoría: Siempre que el servicio haya sido contratado por el banco y repercutido al cliente, suelen ser susceptibles de reclamación.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): En muchos casos, especialmente en hipotecas anteriores a la reforma, se puede reclamar este impuesto si el banco lo cargó al consumidor.

Gastos no reclamables

• Gastos de tasación: Generalmente, este coste es asumido por el cliente y no es objeto de reclamación.
• Comisiones bancarias: Las comisiones específicas por apertura o estudio suelen quedar fuera de la reclamación de gastos.
• Gastos de escritura de compraventa: No forman parte de la hipoteca y no se pueden reclamar como gastos hipotecarios.

Conocer estas diferencias te ayudará a enfocar tu reclamación correctamente y a evitar perder tiempo en trámites innecesarios.

¿Cómo reclamar los gastos de formalización de hipoteca? Paso a paso

Si te preguntas cómo reclamar los gastos de formalización de hipoteca, aquí tienes una guía práctica para hacerlo de forma ordenada y efectiva.

Paso 1: Reúne la documentación necesaria

Es fundamental contar con:

• Escritura de la hipoteca y cualquier documento relacionado.
• Facturas o justificantes de los gastos pagados (notaría, registro, gestoría, impuestos).
• Extractos bancarios donde se reflejen los pagos realizados.

Sin estos documentos, la reclamación puede complicarse o incluso ser rechazada.

Paso 2: Presenta la reclamación al banco

Antes de acudir a instancias judiciales, debes presentar una reclamación formal ante el servicio de atención al cliente de tu entidad financiera. Es recomendable hacerlo por escrito y conservar copia.

En esta reclamación debes:

• Explicar qué gastos consideras que te cobraron indebidamente.
• Solicitar la devolución o compensación correspondiente.
• Adjuntar la documentación que respalde tu solicitud.

Paso 3: Espera la respuesta y actúa según el resultado

El banco tiene un plazo para responder, que suele ser de dos meses. Si la respuesta es favorable, te indicarán cómo y cuándo recibirás la devolución.

Si la respuesta es negativa o no recibes contestación, puedes:

• Acudir al Banco de España para presentar una reclamación administrativa.
• Iniciar un procedimiento judicial para reclamar tus derechos.

En casos complejos, contar con asesoría legal puede ser muy útil para aumentar las probabilidades de éxito.

Consejos y recomendaciones para evitar problemas al reclamar

Reclamar los gastos de formalización de hipoteca puede parecer complicado, pero con algunos consejos prácticos puedes hacerlo de forma más segura y efectiva.

Guarda siempre toda la documentación

Desde que firmas la hipoteca, conserva todos los documentos relacionados, incluyendo facturas y extractos bancarios. Esta información será clave para demostrar qué gastos pagaste y poder reclamar con fundamento.

Lee bien las cláusulas del contrato

Antes de firmar cualquier hipoteca, revisa las cláusulas relacionadas con los gastos. Si algo no te queda claro, pide explicaciones o asesoramiento. Esto puede evitar problemas futuros y te permite negociar condiciones más justas.

No demores la reclamación

El tiempo es un factor crucial. La mayoría de las reclamaciones deben hacerse dentro de un plazo máximo (generalmente cuatro años). Cuanto antes actúes, más posibilidades tendrás de éxito y menos riesgo de perder el derecho a reclamar.

Considera la ayuda profesional

Si te sientes perdido o la entidad financiera se niega a colaborar, buscar asesoría legal o acudir a organizaciones de consumidores puede facilitar el proceso y aumentar tus opciones de recuperar el dinero.

Preguntas frecuentes sobre la reclamación de gastos de formalización de hipoteca

¿Puedo reclamar los gastos si mi hipoteca es muy antigua?

Depende del tiempo transcurrido desde la firma y desde que pagaste los gastos. La mayoría de las reclamaciones tienen un plazo de cuatro años, aunque en algunos casos se puede argumentar interrupción de la prescripción. Es importante revisar cada situación con detalle para valorar si aún es posible reclamar.

¿Qué pasa si el banco se niega a devolver los gastos?

Si el banco rechaza tu reclamación, puedes presentar una queja ante el Banco de España o acudir a la vía judicial. En muchos casos, los tribunales han fallado a favor del consumidor, por lo que no debes desanimarte si inicialmente te niegan la devolución.

¿Se pueden reclamar los gastos de tasación?

Normalmente, los gastos de tasación no son reclamables porque se consideran un servicio solicitado por el cliente para conocer el valor del inmueble. Sin embargo, siempre es recomendable revisar el contrato para confirmar cómo se distribuyeron estos costes.

¿Es necesario contratar un abogado para reclamar?

No es obligatorio, pero sí recomendable en casos complejos o cuando la entidad financiera no colabora. Un abogado especializado puede ayudarte a preparar la reclamación, negociar con el banco y, si es necesario, presentar la demanda judicial.

¿Puedo reclamar si la hipoteca ya está cancelada?

Sí, puedes reclamar aunque la hipoteca esté cancelada, siempre que no haya pasado el plazo para hacerlo. La cancelación no afecta tu derecho a solicitar la devolución de gastos pagados indebidamente.

¿Cuánto tiempo tarda en resolverse una reclamación?

El tiempo varía según el canal utilizado y la respuesta del banco. La reclamación directa puede tardar entre uno y tres meses. Si se acude a la vía judicial, el proceso puede extenderse varios meses o incluso años, dependiendo de la carga judicial y la complejidad del caso.

¿Se devuelven todos los gastos o solo una parte?

Generalmente, se devuelve la parte proporcional de los gastos que la ley o la jurisprudencia consideran que deben asumir las entidades financieras. Esto incluye gastos de notaría, registro y gestoría, pero no siempre el impuesto de actos jurídicos, que depende del caso y la legislación vigente al momento de la firma.